潮州市恒大置业有限公司与中国建设银行股份有限公司潮州市分行、沈孔旺金融借款合同纠纷案

——民法典视阈下预售商品房抵押预告登记设立条件及法律后果

关键词  抵押权预告登记  优先受偿  阶段性担保        

裁判要点

按揭银行作为预告抵押权利人，在满足商品房已办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与首次登记时的财产一致及不存在预告登记失效等情形下认定抵押权自预告登记之日即设立，产生优先受偿的法律后果，基于按揭银行已实现合同目的，房地产开发商的阶段性担保责任亦应随之终止。

相关法条

《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第三百九十四条第一款

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款

案件索引

一审：广东省潮州市湘桥区人民法院（2021）粤5102民初1737号（2021年12月24日）

二审：广东省潮州市中级人民法院（2022）粤51民终343号（2022年6月13日）

基本案情

上诉人（原审被告）：潮州市恒大置业有限公司（以下简称潮州恒大公司）

被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司潮州市分行（以下简称建行潮州分行）

原审被告：沈孔旺

建行潮州分行向一审法院起诉请求：1.依法判决解除建行潮州分行与沈孔旺于2015年3月31日签订的《个人住房(商业用房) 借款合同》；2.依法判决沈孔旺付还建行潮州分行贷款本金364251.66元及利息2895.92元；3.依法判决沈孔旺承担本案建行潮州分行的律师代理费用14848元；4.依法判决建行潮州分行对沈孔旺提供的位于潮州市湘桥区金碧路189号潮州恒大城四十一幢2703号房的抵押物享有优先受偿权；5.依法判决潮州恒大公司对沈孔旺的上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由潮州恒大公司、沈孔旺承担。

一审法院审理查明：建行潮州分行于2015年1月5日与潮州恒大公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定甲方潮州恒大公司与乙方建行潮州分行就甲方依法开发建设并销售的座落于潮州市桥东东山美人城的经批准命名为潮州恒大城的商品楼宇进行抵押贷款合作。甲方有义务推荐购房人向乙方贷款，对符合条件的购房人，乙方与其签订《个人住房（商业用房）借款合同》或《住房公积金借款合同》后向其提供贷款，作为购房人向甲方支付的部分房价款。甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款，在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供全额、不可撤销的连带保证。保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲方办妥《房地产权证》和《他项权利证》交乙方保管之日止。沈孔旺于2015年3月9日与潮州恒大公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定沈孔旺向潮州恒大公司购买位于潮州市湘桥区金碧路189号潮州恒大城四十一幢2703号房，建筑面积102.14平方米，总价款为677772元，2015年3月8日前支付首期房价款207772元，余款47万元须在2015年3月10日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。2015年3月31日，沈孔旺作为借款人、抵押人，建行潮州分行作为贷款人，潮州恒大公司作为保证人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定沈孔旺向建行潮州分行借款用于购买售房人为潮州恒大公司的案涉房产，借款本金47万元，借款期限为贰佰肆拾个月（即自2015年3月31日至2035年3月31日），担保方式为抵押加阶段性保证，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。合同签订后，建行潮州分行于2015年3月31日将沈孔旺所借的47万元划入潮州恒大公司在建设银行的账户，并于2015年10月14日对沈孔旺购买的上述房产在潮州市房地产管理局办理了抵押备案登记，证明书列：潮房押备（2015）列001917号。因沈孔旺之后没有依约还款，建行潮州分行经催讨无果遂诉至一审法院。

裁判结果

广东省潮州市湘桥区人民法院于2021年12月24日作出（2021）粤5102民初1737号民事判决：（一）建行潮州分行与沈孔旺2015年3月31日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》于2021年11月29日解除；（二）沈孔旺应于本判决发生法律之日起十日内付还建行潮州分行借款本金364251.66元及利息；（三）沈孔旺应于本判决发生法律之日起十日内付还建行潮州分行律师代理费用14848元；（四）潮州恒大公司对沈孔旺上述判决第二项、第三项应付款项承担连带清偿责任。

潮州恒大公司不服，提起上诉认为涉案担保合同及贷款合作协议约定阶段性保证责任截止至抵押登记手续办妥完毕，涉案房产已办理抵押权预告登记和所有权首次登记，抵押权推定自预告登记之日起设立，潮州恒大公司的阶段性保证责任已履行完毕。

潮州市中级人民法院经审理后，于2022年6月13日作出（2022）粤51民终343号民事判决：（一）维持一审民事判决第一项、第二项、第三项；（二）撤销一审民事判决第四项；（三）建行潮州分行有权就一审民事判决第二项、第三项确定的金额对沈孔旺提供抵押的位于潮州市湘桥区金碧路189号潮州恒大城四十一幢2703号房产以折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；（四）驳回建行潮州分行的其他诉讼请求。

裁判理由

法院生效裁判认为：（一）沈孔旺与建行潮州分行、潮州恒大公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，以案涉房产向建行潮州分行的借款提供抵押担保。该抵押担保合同合法、有效，依法应受法律保护。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”案涉房产于2015年10月14日在潮州市房地产管理局办理了抵押备案登记，证明书列：潮房押备（2015）列001917号，抵押权人为建行潮州分行。根据该《抵押备案证明》备注处“本《抵押备案证明书》仅限于商品房按揭贷款备案登记办理完毕后，发给抵押权人的他项权利备案证明书；该商品房办妥了《房地产权证》之后，必须办理他项权利登记，由我局发给《他项权利证明书》”的载明内容看，其与抵押预告登记并无本质区别。案涉房产已于2020年1月23日在潮州市自然资源局进行了建筑物所有权首次登记，备案登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产一致，现有证据也不足以证明存在预告登记失效的情形，案涉抵押权自抵押备案登记之日起设立。根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条第一款“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”建行潮州分行作为抵押权人诉请对处分抵押财产所得的价款享有优先受偿权，可予支持。

（二）本案潮州恒大公司为沈孔旺向建行潮州分行的案涉借款提供阶段性连带责任保证。《楼宇抵押贷款合作协议》第六条保证期限约定：“甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲方办妥《房地产权证》和《他项权利证》交乙方保管之日止。”《个人住房（商业用房）借款合同》第三十六条约定保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。上述约定虽列明潮州恒大公司的保证责任免除以形式上满足“抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书”的条件加以判断，但建行潮州分行与潮州恒大公司的缔约目的实为在建行潮州分行对购房者所购房产享有抵押权之前，建行潮州分行对购房者发放的货款债权可通过由潮州恒大公司提供连带保证担保的方式保障得以实现，故应以建行潮州分行对相应房产实质上享有抵押权作为认定潮州恒大公司的保证责任的免除条件，而不应囿于合同条款约定的前述形式条件。现建行潮州分行依法已享有对购房人的案涉房产以处分所得的价款优先受偿的权利，故保证人潮州恒大公司在本案的保证责任可予免除。潮州恒大公司的上诉理由成立，应予采信。

案例注解

商品房预售交易系我国房地产行业中的重要业态，随着房价日渐高企，商品房预售领域中以按揭货款方式支付购房款成为常态。而为满足按揭银行债权届期获清偿的期待权，消费者通常以预售商品房作为抵押物提供担保，由此产生了预售商品房预告抵押登记的权利保护问题。《民法典》实施前的法律及司法解释并未对预告抵押登记权利人是否享有优先受偿权予以明确，司法实践中争议较大。而以物权公示理论为据区分预告登记与本登记的不同法律性质，以预告抵押登记系将来发生抵押权变动的请求权为由直接否定其优先受偿权的观点占据多数。新颁布的《民法典》第二百二十一条对预告登记制度作了重申，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条更是明确了抵押权预告登记在一定条件下享有抵押权本登记之效力，从而肯定了预告抵押登记顺位保护的效力。然而，在新旧法衔接适用过程中发生的抵押预告登记纠纷，出现了法律适用上不统一、开发商阶段性担保责任认定等难题。如何审慎认定预告抵押登记权利人的优先受偿权及开发商“阶段性担保”的解除条件是否成就，以回应商事实践的需求，实现司法判断与商业预期的契合，是探讨的重点。  

新旧法衔接适用。抵押权预告登记是在抵押登记暂时无法办理时为确保将来取得抵押权而办理的一种特殊登记，目的在于获得物权优先顺位。《民法典》第二百二十一条与《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条规范了抵押权预告登记与抵押权登记之间的衔接与关系。预告登记权利人仅在具有办理抵押本登记所需条件,即已完成建筑物所有权首次登记（俗称“大产证”）且不存在预告登记失效、预告登记财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致等特定情形的前提下，才能就抵押不动产优先受偿。即以预售商品房是否已经办理首次登记为判断要件，将抵押权预告登记的法律效果进行区分。对于预售商品房已办理首次登记的，且不存在预告登记失效等情形的，则抵押权预告登记具有抵押权设立的效果，预告登记权利人可享有优先受偿的权利。那么，本案按揭银行建行潮州分行是否享有对案涉房产的优先受偿权，首先解决的前提是该房产是否已办理了预告抵押登记。本案当事人提供的《抵押备案证明》载明案涉房产于2015年10月14日在潮州市房地产管理局办理了抵押备案登记，记载抵押权人为建行潮州分行。对于该抵押备案登记是否等同于抵押预告登记，双方当事人存在争议。我们认为，从该《抵押备案证明》备注处“本《抵押备案证明书》仅限于商品房按揭贷款备案登记办理完毕后，发给抵押权人的他项权利备案证明书；该商品房办妥了《房地产权证》之后，必须办理他项权利登记，由我局发给《他项权利证明书》”的载明内容看，抵押备案登记与抵押预告登记均是保障抵押权取得的临时性预先公示手段，均为表征权利的形式，确保预告登记权利人将来实现物权，其与抵押预告登记并无本质上之区别。因《民法典》施行前，抵押预告登记并不产生优先受偿效力，由此产生适用新法抑或旧法的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。”此处的法律事实是指能够引起法律关系产生、变更或者消灭的客观情况，包括法律事件和法律行为，是权利义务与主体相结合的媒介。合同签订、合同违约，是引起权利义务发生、变更的法律事实；合同履行完毕，则是引起权利义务消灭的法律事实。而这些法律事实均发生在某一时间点。案涉当事人之间的《广东省商品房买卖合同》《个人住房（商业用房）借款合同》均签订于2015年3月，系《民法典》施行前成立的合同。合同的签订、逾期还款的违约行为发生在《民法典》施行前，当时的法律未对预告登记权利人可否就抵押物享有优先受偿权作出规定，而2021年1月1日施行的民法典担保制度解释对此有规定，故根据上述规定应适用民法典担保制度解释的规定。因案涉房产已于2020年1月23日在潮州市自然资源局进行了建筑物所有权首次登记，备案登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产一致，现有证据也不足以证明存在预告登记失效的情形，故认定案涉抵押权自抵押备案登记之日起设立。

房地产开发商阶段性担保责任认定。商品房预售合同中，按揭银行因商品房尚未具备办产权证的条件而无法获得正式的房屋抵押权证，在此情况下为降低贷款风险要求开发商为购房者的贷款向其提供阶段性保证责任。实践中合同对于担保期限的约定一般表述为 “自保证合同生效之日起至办理完毕抵押房屋的产权证及抵押物登记手续，并将抵押物的抵押登记证明交于贷款银行之日止”。即开发商担保责任终止的时间通常以购房人为按揭银行办理完毕抵押权证作为结束的标志。故开发商阶段性担保实质上系附解除条件的担保方式，是约定担保合同存续的时间，当合同约定的附条件确定不能满足时，阶段性保证责任将转变为连带保证责任。具体到本案，《楼宇抵押贷款合作协议》第六条约定：“甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲方办妥《房地产权证》和《他项权利证》交乙方保管之日止。”《个人住房（商业用房）借款合同》第三十六条约定保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。即上述约定列明了潮州恒大公司的保证责任免除以形式上满足“抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书”的条件加以判断。那么，本案目前尚未办妥抵押财产的正式他项权利证书，可否免除该公司的连带保证责任？对此存有两种意见：

第一种意见认为，双方借款合同中将保证责任的终止时间约定为交付正式抵押登记证明,属于意思自治的范畴,应受法律保护和尊重。本案正式抵押登记手续尚未完成，保证期限尚未届满，开发商应继续承担连带担保责任，符合合同目的。

第二种意见认为，阶段性担保实质是开发商承担保证责任与按揭银行对抵押物享有抵押权在时间上的有效衔接。本案抵押权认定自预告登记之日起设立，银行的合同目的已然实现，故可免除开发商的保证责任。

我们同意第二种意见，理由如下：一是从制度设立目的分析。阶段性担保设立的初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，督促开发商尽早履行办理所有权首次登记的义务，以便银行的抵押权可尽早设立。抵押权设立后,银行依法享有对房产处置价款的优先权,开发商的阶段性保证责任也因此免除，从而形成时间上的有效衔接。故阶段性担保与抵押权之间的关系是承接关系，而不是并存或者择一的关系。当银行已对案涉商品房享有抵押权时，自身权益已获保障，开发商的阶段性担保责任亦应随之终止。二是从当事人缔约的真意分析。尽管案涉合同约定潮州恒大公司免除责任的条件系“抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书”，但结合阶段性连带责任保证交易习惯的实质及《民法典》实施前未规定预告抵押登记的优先受偿效力，抵押系以登记为成立要件的法律背景,该条款的真实意思是要求潮州恒大公司承担保证责任至银行取得抵押权之日。他项权证只是抵押权取得的表征，而非权利本身。若刻板拘泥于合同条款所使用的词句，认可银行在已实质取得抵押权的情况下，要求开发商继续承担担保责任，形成连带责任保证与房屋抵押的双重担保，与缔约目的相悖，亦不符合房地产交易习惯及缔约双方的商业预期。

典型意义：

本案系《民法典》施行后在预售商品房交易领域产生的抵押预告登记纠纷，裁判确立了新旧法衔接适用问题及运用目的解释、从商业逻辑等明确开发商阶段性担保责任的解除条件，鼓励诚信交易，取得为房地产开发企业纾困解难的法律效果和社会效果，也为预售商品房交易各方梳理合理的规则预期，有助房地产行业长远稳定发展。

第一审法院独任审判员：林忠

第二审法院合议庭成员：苏慕成（审判长）、陈烨（承办法官）、康森炎

        编写人：潮州市中级人民法院   陈烨、黄莹